• 发布日期：2011-11-27
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东莞中央空调工程的运行管理,中央空调系统的运行管理是现代物业设施管理的一个重要组成部分。中央空调系统担负着创造和保持舒适的或满足某些特定要求的室内空气环境的任务，如果其运行管理工作做得不好，不仅会造成空调效果不理想，而且会出现能耗大、设备故障多等问题，从而影响用户的使用和物业管理部门的工作效率、经济效益，甚至企业形象。

要做好这方面的工作，必须了解运行管理工作的科学内涵，从而认识其重要性和基本内容，明确运行管理工作要达到的基本目标，对影响管理目标实现的主要因素心中有数，知道需要具务什么样的条件是做好运行管理工作的基础，并对整个中央空调系统运行管理工作的考核评价有一个科学而全面的认识。

一、中央空调系统运行管理的重要性

在我国，民用建筑的中央空调系统主要由空调主机、冷热源、空气处理装置、管道系统、末端装置和控制系统等组成，一般用于有大面积空调要求的场所。采用空调的主要目的是为了满足人对室内空气环境的舒适要求。因此，舒适性中央空调系统的主要服务对象是人，运行管理工作的首要任务是以人为本，确保室内空气环境的要求。

其次，空调及相应的制冷设备目前国内仍以电力驱动为主，而且运行时间长，耗电量大。统计资料表明，中央空调系统的用电量一般占整个建筑物全部用电量的1/4--1/3，因此在满足使用要求的前提下，尽量减少中央空调系统运行时的用电量是物业管理的一项重要任务，它既涉及到经济效益问题，又包含专业技术问题。

第三，中央空调系统往往一次性投资中，包含的设备品种多，管线长、自动化程度高，其运行、维护、检修要综合运用热工、流体、空调、制冷、机械、电工电子、自动控制等多方面和知识和技能。因此，要求综合运用热工、流体、空调、制冷、机械、电工电子、自动控制等多方面的知识和技能。因此，要求运行管理人员和维修人员必须具备一定的专业知识和专业技能，这样才能管好它、用好它。否则，会使设备的使用效率降低，故障频繁，寿命短，不仅影响正常使用，还会增加企业的非正常资金投入，从而加大管理成本。

综上所述，中央空调系统的运行管理有十分丰富的科学内涵。由于对此认识不足，往往致使管理工作存在许多疏漏和认识上的误区。例如，把有人能按电钮开机、关机当成有专人管理；把自动化程度高当成容易管理、不用维护保养；把满足人的舒适性要求当成天热时有冷气、天冷时有暖气即达到了要求；把系统能开机运行当成工作正常等等。由于诸多不恰当的运行管理，从而造成中央空调系统存在以下问题；

1、空调效果不理想：房间温湿度不能保证在设计或控制的范围内，新风没有或少于最低要求，风量过大或不足，送风温度和出口风速不合适等；

2、运行费用高：电费或燃料费及日常维护保养费开支大；

3、事故和故障多：事故和故障频繁发生，跑、冒、滴、漏现象严重；

4、设备使用寿命短：不到规定期限就要对设备进行维修，或不到正常的折旧年限设备就不能继续使用，需要更新；

5、系统运行不正常：系统不能按设计要求运行和调节，设备达不到最佳运行状态，各项运行参数不能满足规定要求等。

二、中央空调系统运行管理的基本目标

中央空调系统运行管理所做的一切工作，都是为了使中央空调系统达到满足使用要求、降低运行成本、延长使用寿命这三个基本目标。即以最经济的费用换取最高的综合效能，实现最大的经济效益。

1、满足使用要求

中央空调的运行管理是建筑物业设施管理的重要组成部分，空调效果好坏所产生的影响是不容忽视的。对高业、餐饮、娱乐场所来说，前往消费的顾客希望有一个舒适的购物、饮食娱乐环境，如空调效果好，顾客就有可能呆长些、消费多些。这样一来，顾客满意，商家也高兴、如此等等。由此可见，满足使用要求的意义不仅仅是使人感到舒适，由感觉舒适所带来的是工作效率的提高，是丰厚的经济效益，是无限商机。相反，如果空调效果差，不能满足要求后果则不堪设想。

由于中央空调系统的运行效果直接体现在能否满足人们的工作和生活要求方面，因此它是物业管理质量优劣和技术水平高低的直接反映，对衡量物业管理企业的服务水准，树立良好形象和声誉有不可忽视的作用。一旦不能达到满足使用要求这个目标，物业管理企业的正常经营就会爱到影响，甚至导致企业亏损。因此，满足使用要求是中央空调系统运行管理必须达到的首要目标。

2、降低运行成本

除人工费外，运行成本主要包括能耗费和维护保养费。目前我国中央空调系统的冷源绝大部分采用的是电运式制冷机（包括离心式、螺杆式和活塞式），其辅助设备如冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔风机、风冷式冷凝器风扇等也均为电动式的，而热源则形式多样：有传统的燃煤锅炉和燃油、燃气锅炉，也有方便快捷的集中供热和电锅炉，还有两用的空气热源热泵和直燃式冷热水机组等。不管热源是何种形式，大多数中央空调系统的主要能耗还是用电。由于建筑类别和地区的不同，中央空调系统的耗电量约占总耗电量的18%--35%，单位建筑面积的耗电量约35W/m2--65W/m2。因此降低运行成本的首要任务是想方设法减少用电量，同时也要尽量减少其他燃料（如煤气、燃气、燃油）的消耗量，以降低能源消耗费用。其次，在维护保养方面也要精打细算，尽量减少相关费用的开支。要通过精心操作、细致维护来延长易损件的使用寿命；通过定期的水质检验和监测情况来决定水质处理的合理用药量；通过少量多次和细心检测来适度加注润滑油等等。总之，通过严格、规范的管理来减少日常机物料的使用量，以减少相关费用的开支，达到降低运行成本的目的。

目前国内还普遍存在着中央空调系统装得起而用不起的情况，其根本原因就是运行费用太高。空调系统基本闲置不用，不能充分发挥其应起的作用。因此，努力降低运行成本是中央空调系统运行管理所要达到的重要目标。

3、延长使用寿命

在配置有中央空调系统的建筑物的总投资中，一般中央空调系统的费用要占到总费用的20%左右。要使这方面的投资分挥出最大效益，就要保证在其正常的使用年限内起到应起的作用。

从设备的使用寿命来看，一般进口主机（制冷机或锅炉）的使用寿命可达20年--25年，国产优质主机的使用寿可达15年--20年，在室外露天安装并且全年运行的热泵机组的平均寿命约为15年。管道貌岸然系统、控制系统以及末端装置的使用寿命相对来说都要短些。由于使用寿命涉及到折旧年限和更新资源共享的投入，因此使用寿命相对来说都要短些。由于使用寿命涉及到折旧年限和更新资金的投入，因此使用寿命至少达到预期的使用年限，超过则更好，这样就可以使更新资金晚投入，从而使整个物业管理或经营成本适当降低。

此外，系统或主要设备的更新不仅要耗费大量的人力、物力，而且还会影响房间的正常使用。对大型主机和管道系统来说对其更新还要损坏建筑结构或室内外装修，从而带来额外的经济损失和费用开支。因此，必须通过合理的作用，在保证其高效低耗运行的同时，还要减少故障的发生，延长整个系统的使用寿命。这是中央空调系统运行管理的长远目标。

三、中央空调系统运行管理的基本内容

不论面对何种中央空调机组，中央空调系统的管理都要做好运行操作、维护保养、计划检修、事故处理、更新改造、技术培训、技术资料管理等七项工作，而运行管理则主要是做好运行操作、维护保养、事故处理和技术资源共享料管理等四项工作。

由于中央空调系统的规模和人员配备情况不同，以及物业管理企业性质的不同，上述七项工作不一定全由管理者自己承担，有些可以外包给专业公司去做，如计划检修、更新改造，部分装置的维护保养等。但不论是谁，管理制度化、操作规范化、人员专业化、职能责任化是做好上述七贡工作的前提。为此，必须有以下四个基本措施保证；

1、各项管理内容都要形成相应的规章制度，做到有章可循、有法可依；

2、各个操作项目都要制订出安全、合理的规程，做到规范、有序的操作；

3、管理、操作、维修人员都是空调制冷方面的专业人士或经过严格的专业学习和培训并通过相应考核的技术人员；

4、专业技术管理人员，班组长和工人分工明确、职责清楚；

5、针对外协维保工作，形成相应规章制度，做到维保有序，并定期进行维保反馈总结。

总之，只有全面了解运行管理的基本内容，才能深入研究和掌握各个管理环节的规律，从而促进运行管理工作，全面提高运行管理质量。

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