• 发布日期：2020-06-02
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，大朗又有项目低价开盘。在广州销量名列前茅的房企敏捷地产的首个东莞项目敏捷春天花园，也以5000多元/平方米推出第一批产品。

　　受惠于松山湖的辐射，大朗市场备受开发商重视，万科、碧桂园、敏捷、东方银座 (论坛) (论坛)、钜隆、富盈、深物业、甘肃天麟等开发商纷纷跑马圈地，大朗成为外地房企进军东莞的桥头堡。在长达10年时间内，大朗未有一宗房地产开发土地流拍，地价随之逐步走高。

　　但从房地产开发角度而言，松山湖的红利目前还停留在概念阶段，尚未到达收获期，房地产开发难度逐步加大，利润不断走低。

　　去年5月26日，在敏捷地产进驻大朗之后不久，本报曾刊发大朗房地产专题报道《逐鹿大朗，这样做才能赚到钱》。我们当时的观点是大朗房地产发展需要谨慎乐观的态度，掘金大朗要冷静观察和产品创新，盲目跟风可能遭遇挫折。

　　最近一年以来，相继有碧桂园、敏捷地产等两大开发商低价开盘，大朗房价随之下调，这似乎证明，我们去年的观点是有道理的。

　　面对可能的困局，诸多开发商只能苦撑待变，祭起拖字诀，尽量放慢项目的开发进度，等待市场机遇。

　　敏捷项目低价开盘

　　作为在广州销量名列前茅的房企，敏捷地产在东莞的首个项目敏捷春天花园于9月30日开盘了。

　　这个楼盘坐落在大朗镇莞樟路东侧，与东方银座中心城毗邻而居，与大朗商会大厦、富盈世界汇隔路相望。

　　正在修建中的敏捷春天花园除了体貌显眼之外，价格也着实令人意外。最先销售的1号楼洋房单价在5000-6000元/平方米，均价在5500-5800元/平方米。

　　据售楼员介绍，小区人车分流，占地约3.7万平方米，计容建筑面积大约7.3万平方米，包括8栋高层和24套联排别墅。最先推售的1号楼，与莞樟路之间无其它楼栋间隔，位置在小区中相对较差，户型是79-99平方米的2房或3房，2梯4户，部分朝向莞樟路的4楼单位价格单价为5000元/平方米。

　　在大朗而言，小区的售价属普通水平，购买是否划算，在此不做评论，但对比地块去年5月份时2072元/平方米的楼面地价，考虑到还有建安、税费等成本，这种价格水平无疑显得很低。

　　在附近开发了项目的碧桂园一中层负责人说：“地价有点高，做起来够呛。”

　　敏捷春天花园的开发公司东莞市敏骏房地产开发有限公司总经理李遂说：“这是集团在东莞的首个项目，集团很重视，投入比较大的资金来做规划、设计、园林、建筑等。现在卖这个价格，难度确实不小。尽量克服吧。”

　　碧桂园的杀伤力

　　去年5月份，敏捷地产与另一买家展开了25轮的较量，以41%的溢价斩获敏捷春天花园的地块，显得相当决绝。

　　敏捷地产相关负责人坦言，其公司参考了周边项目的售价来拿地，当时，地块的隔壁邻居东方银座中心城每平方米卖到了六七千元。

　　天有不测风云。拿地仅4个月后，在去年的“金九”下旬，与项目相距不远的大朗碧桂园以每平方米四五千元的单价一次性推出2608套80多平方米的洋房，毛坯房4200元/平方米起，均价5300元/平方米，带装修房的均价也仅5800元/平方米。碧桂园的这种售房举动，被有的开发商解读为在悲观大环境中亏本走货，回笼资金。

　　大朗碧桂园占地约23.7万平方米，计容建筑面积高达35.5万平方米，容积率仅1.5，有洋房也有别墅，配套完备，园林优美，给人一种良好的大盘形象。

　　东莞中原策略研究中心总监车德锐说：“碧桂园配套这么完善的大盘每平方米也才四五千元，其它中小型项目想要卖高价也就难了，而大朗大部分楼盘均是中小型项目。万科金域蓝湾 (论坛)(论坛)做起来的房价，大朗碧桂园又把它压回去了。”

　　另据了解，万科金域蓝湾位于大朗商贸中心区，地段比大朗碧桂园优越，2010年6月-8月发售的三期洋房，带装修并有较大赠送面积，均价大约为7500元/平方米，现在三期的二手房每平方米已经卖到八九千元。

　　李遂说，大朗一年的消化量也就三四千套，大朗碧桂园一次性低价推出2600多套，对市场的冲击力比较大，去年10月份之后，大朗的房价有所下调，敏捷春天花园的定价受到大势的影响。

　　大朗碧桂园促销之后，东方银座中心城等项目的价格应声下跌。东方银座中心城单价之前每平方米六七千元，现在卖6000元/平方米，售楼员说，价格比去年确实有所下调。

　　碧桂园一向以“价格屠夫”的形象著称，但资本是逐利的，无关乎道德。对于大朗碧桂园那一波影响深远的低价推货，碧桂园一中层负责人解释称：“买房顺序，有钱人先于普通人，而有钱人买高价房，普通人买低价房。万科金域蓝湾已经消化了相当一部分高端购买力，所以当时价格会高一些，而这两年大朗市场上多是刚需，大朗碧桂园的洋房就是卖给首次置业的刚需群体，所以价格会低一些。”

　　农民公寓惹的祸？

　　从房地产开发的角度而言，大朗楼市有一个独特的现象是地价高、房价低。

　　据记者统计，去年1月1日至今年10月17日期间，大朗成交的商住和商业土地平均楼面地价已经为1915元/平方米，单宗土地屡屡突破2000元/平方米的关口，在全市范围内处于中高水平。

　　不过，从全市范围来看，大朗的房价却与其经济强镇的经济地位不匹配，显得相对较低。据东莞中原市场研究提供的数据，去年1月1日至今年10月7日，大朗一手洋房均价为5661元/平方米，一手住宅均价为6528元/平方米。研究机构认为，这种价格水平下的开发利润是比较低的。

　　大朗市场有两个特别之处。第一：在商言商，大朗的房价长期来难有大突破，并且屡屡有项目低价开盘。

　　大朗镇，面积118平方公里，户籍人口7万人，常住人口31万人，是闻名遐迩的“中国羊毛衫名镇”、“中国电子信息产业名镇”，去年GDP超过144亿元。就全市范围而言，以这种经济实力支撑每平方米六七千元的洋房价格是很正常的，但大朗比正常水平要低1000元/平方米，均价每平方米5000多元，并且出现与房地产一档镇街身份相当不合调的“4字头”单位。

　　这个问题较为复杂，自然有多种因素促成。车德锐对大朗现象做过专门研究，他认为，房价离不开农民公寓“惹的祸”。

　　大朗的农民公寓建设闻名珠三角，连广州市领导都率队前来考察。目前，已经有长塘、求富路、佛新、宝陂、校椅围等农民公寓建成入住，共63幢，2107套，另外还有农民公寓在建。这些农民公寓，高楼林立，园林清幽，配套完善，并且户型面积大，达到中高档小区的建造水平，但是价格却很低，甚至免费供应。

　　车德锐说，农民公寓消化了相当部分中高端的购买力，并且农民公寓低廉的价格对商品房价格形成下拉效应，进而影响到房价的上升。从民生角度而言，这是好事，但从房地产开发来看，却着实令人头疼，毕竟地价摆在那里，不少项目打造起来颇为费劲。

　　开发商祭起拖字诀

　　第二个特别之处是，大朗项目打造费劲，开发利润低，但开发商依然乐此不彼地在大朗拿地。

　　开发商却乐于在大朗拿地开发，先后有万科、碧桂园、敏捷、东方银座、钜隆、富盈、深物业、甘肃天麟等开发商在大朗攻城略地。自2002年以来，大朗房地产土地一直备受青睐，长达10年没有商住和商业地块流拍。

　　其主要原因，除了大朗本身的经济社会较为繁荣之外，还有相当重要的一点是，毗邻松山湖这一国家级高新区，受惠于松山湖的红利。

　　碧桂园上述中层负责人说，从产业布局及路网联通来看，大朗与松山湖的联系更为紧密，大朗成为承接松山湖红利的第一站。

　　松山湖房价高，洋房屡屡破万元，并且高新技术企业不断增多，对大朗的房地产市场是一个举足轻重的利好。不过，松山湖的利好更多影响长期市场，目前由于松山湖人口稀少（2010年11月第六次人口普查时仅3.8万常住人口），外溢到大朗的购买力可以忽略不计，短期内带动作用并不大，所以大朗仍是房价相对的洼地。

　　有业界人士说：“尽管短期比较麻烦，不过大家看好长期市场，土地推出来了，你不拿，人家就会拿，所以还是得拿。拿了之后，就尽量施行‘拖字诀’，等待好时机。”

　　据统计，2010年之后出让的土地，目前还有钜隆地产、深物业、中熙地产、黄永鹏、方略实业、圣兴实业、甘肃天麟地产等公司或个人名下的项目还没有入市。

　　车德锐说，大朗开发困局的破解，需要品牌开发商的大动作、松朗（松山湖与大朗）关系更加清晰化、差异化的开发和营销等三大必要条件。

　　大朗10年来无土地流拍

　　大朗的房地产市场有一个“独家”现象：受惠于松山湖并依靠自身实力，大朗房地产市场在长达十年内，没有任何一宗商住和商业房地产开发地块遭遇流拍。

　　回顾大朗楼市发展轨迹，可以发现它起步晚，起点高，近年来发展迅速，但目前开发难度较大。

　　大朗楼市于2002年起步，由南峰 (论坛)地产和新世纪地产两大东莞本土开发商领跑。2007年，深圳开发商金泓地产在大朗开发项目，打破大朗楼市原有的格局，大朗房地产步入转型期。次年，全国住宅地产大佬万科加盟。2009年迄今，碧桂园、东方银座等一大批珠三角的开发商扎堆进驻，大朗地产迎来高速发展期，后市市场竞争日趋激烈。

　　起步本地开发商引领

　　2002年，毛织重镇大朗镇被中国纺织协会授予“中国羊毛衫名镇”称号。就在那年，大朗开始搞城镇建设，海杨城 (论坛)、中心花苑、碧水天源开始掀起了大朗房地产的造城运动。

　　相比1992年就发展房地产的邻居常平镇，大朗2002年才起步，是比较晚了。但大朗把主要精力放在毛织、电子等工业上，为房地产近年的崛起打下了过硬的基础。

　　同时，72平方公里的松山湖高新技术产业开发区在2001年11月拉开建设序幕，也为大朗楼市后期的蜕变埋下了伏笔。

　　南峰地产旗下的碧水天源项目，占地1300亩，总建筑面积80万平方米，分六期开发，产品涵盖别墅和普通住宅。碧水天源2002年9月4日拿到第一张预售证，是最早的商品房项目之一，迄今还在开发中，目前在售的是第4期的别墅产品。碧水天源堪称大朗的楼市日记。该项目推出的第一批产品便是别墅，象征着大朗房地产的高起点。

　　在大朗楼市前期发展阶段，除了南峰地产之外，在大朗拥有一支CBA球队的新世纪地产在某种程度上也是活招牌，其在大朗所开发的项目，规模、数量都首屈一指，如2003年新世纪豪园 (论坛) (论坛) (论坛)面市，2004年大朗最大的商业广场长盛广场开业，2006年明上居入市等。在某种程度上，东莞两大本土开发商在一段时间内引领着大朗房地产的走势，供应量的多少、房价的高低都跟这两个企业的项目息息相关，这也成为大朗楼市的风向标。

　　转型深圳开发商加盟

　　不过，随着2007年全国楼市高潮的到来以及松山湖前景被看好，大朗楼市原本的平静也被打破，步入转型期。

　大朗搬家公司　当年，在深圳开发过金泓凯旋城的金泓地产来到大朗开发了金泓·财富公馆，打造了买一层送一层的复式产品，并把深圳客吸引到了大朗。这成为深圳开发力量、购买力大量涌入大朗的前兆。

　　紧接着，2008年万科与新世纪合作的金域蓝湾项目开售。万科的到来让这个毛织重镇的地产行业更加受到瞩目，而其开发的金域蓝湾可以称得上是大朗的代表楼盘，代表着大朗洋房产品进入多元化的阶段。

　　腾飞外地房企纷纷落子

　　2009年，珠三角的品牌房地产企业纷纷进驻东莞，大朗楼市步入高速发展期。碧桂园、东方银座、富盈地产均斩获了大朗地块，加盟大朗房地产业的发展。特别是碧桂园的加入，其开发的项目也宣告了大朗只有一个别墅楼盘历史的终结。

　　接着，2010年，大朗出让了4宗商住用地，除了2宗个人竞得之外，另外2宗引来了佛山的钜隆地产、深圳的深物业。

　　2011年，又有中熙地产、嘉宏地产、敏捷地产等进驻大朗，今年连远在甘肃的甘肃天麟房地产开发有限公司也落子大朗。

　　至此，碧桂园、东方银座、敏捷地产、甘肃天麟等诸多房企均把在东莞的第一个项目放在大朗，大朗成为外地房企进驻东莞的一个桥头堡。

　　大朗走红的主要原因在于毗邻松山湖，是接受松山湖辐射的第一站，同时经济实力雄厚，房地产前景被看好。

　大朗搬家公司　后市经营难度加大

　　从2002年迄今10年间，大朗的房价逐步走高，但相比房价，地价有点虚火。

　　2002年，大朗中心花苑的价格是1000元/平方米左右，当年还卖不动。同年，碧水天源一期洋房卖2500元/平方米，别墅卖5000元/平方米。

　　去年上半年，大朗的普通住宅（洋房和公寓）价格在5000—7500元/平方米，别墅价格为1.2万—2.3万元/平方米，碧水天源的别墅价格在1.3万—2.3万元/平方米之间。

　　不过，随着房地产市场在去年下半年逐步进入调整期，大朗市场爆发了碧桂园高达2608套的低价促销运动，把周边原本卖或者想卖每平方米六七千元的楼盘拉回到每平方米五六千元的水平。房地产界研究人士认为，大朗目前地价过高，房企经营难度大，有待城市价值的提升方能解开发难题。

　大朗搬家公司　由于前期土地出让顺畅，后市项目众多，竞争趋于激烈。钜隆地产、深物业、中熙地产、黄永鹏、方略实业、圣兴实业、甘肃天麟地产等公司或个人名下的项目还没有入市。

　　此外，大朗楼市还有一大特色是农民公寓众多，而且建筑标准高，与商品房相差无几，建设数量、规格领跑全市。据大朗政府官网显示，大朗长塘、求富路、佛新、宝陂、校椅围等农民公寓建成入住，共67幢，2022套。这些农民公寓属于小产权房，只向当地村民发售，这截留了相当部分本地购买力

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